«Жилье мое»: как копить на квартиру и какие возможности есть сегодня

Вместе с риелтором Алиной Дьяконовой, чей стаж насчитывает 20 лет, мы развенчаем главные мифы и разберем работающие схемы вложений и накоплений на такое желанное (и всё-таки доступное?) «гнёздышко».

Какие ошибки чаще всего делают молодые люди при попытке накопить на первую квартиру?

В эпоху быстрого дофамина, к сожалению, у многих деньги уходят на кафе, гаджеты и путешествия вместо того, чтобы откладываться на будущее. Нет четкого плана — нет и накоплений. 

При мысли об ипотеке многие пугаются общей суммы переплаты по процентам. Важно фокусироваться не на проценте переплаты, а на ежемесячном платеже. Откладывайте не остатки, а фиксированную сразу после зарплаты. Даже 10–15 тысяч рублей в месяц дают результат. Безусловно, всех останавливает страх ошибки, но поверьте: лучше маленькие регулярные шаги, чем ничего не делать. 

Какие сейчас существуют государственные программы поддержки молодых семей и покупателей своего первого жилья?

Есть семейная ипотека (если есть дети). материнский капитал для первого взноса, а также региональные меры поддержки.

Насколько реально накопить на первый взнос, если у тебя средняя зарплата и пока что нет детей?

Давайте разберём на конкретном примере. Возьмём условную среднестатистическую пару — Пашу и Наташу.

Ситуация: Совокупный семейный доход — около 150 тыс. рублей в месяц (каждый получает 70–80 тыс.).

Цель: Первый взнос на квартиру — 1,5–2 млн рублей.

Стратегия: Они принимают решение откладывать по 15–20 тыс. рублей в месяц (это около 10-13% от дохода). Эти деньги они не просто хранят, а размещают на накопительном счёте или вкладе со ставкой ~16% годовых.

Расчёт: При такой дисциплине и капитализации процентов нужная сумма на первый взнос у них сформируется за 3–5 лет.

Риски и реальность: На пути будут инфляция (~10%) и рост цен на недвижимость (7-8% в год). Это значит, что цель будет немного «уплывать» вперёд. Однако ключевой фактор — не рыночная динамика, а ваша регулярность. По сути, вы «догоняете» рынок за счёт своих накоплений и сложного процента.

Три-пять лет финансовой дисциплины при обычной зарплате. Главное здесь — не скорость, а неуклонная регулярность. Каждый месяц сотни молодых людей платят чужую ипотеку, а свои квартиры остаются мечтой.

Есть ли альтернативные способы накопления, кроме банковского вклада?

Ещё один действенный способ — это фриланс (или подработка). Даже стабильные дополнительные 20 тысяч рублей в месяц за год превращаются в ощутимую сумму. Ключ — в системном подходе: выберите то, что приносит не только деньги, но и удовольствие, чтобы избежать выгорания в гонке за накоплениями.

Семейный заем – старый, добрый, проверенный вариант, который работает только при абсолютном доверии и четких договоренностях. Чтобы избежать недопонимания, которое нередко приводит даже родственников в суд, все условия (сроки, суммы, проценты) важно зафиксировать на бумаге.

Студия на окраине или однушка в центре на «вторичке» — что разумнее для первого жилья?

Обе стратегии имеют свои плюсы и минусы. Если говорить об окраине, то здесь, безусловно, главный козырь – это цена. Квартиры там, как правило, значительно дешевле. Это делает их более доступными для тех, кто только начинает свой путь и, возможно, еще не имеет солидного стартового капитала. К тому же, на окраине часто проще найти варианты, которые не требуют капитального ремонта, или же вы можете позволить себе жилье попросторнее за ту же сумму. Однако, стоит быть готовым к тому, что такая недвижимость может быть менее ликвидной, то есть, в будущем ее может быть сложнее продать. Да и добираться до центра, работы или мест отдыха может занимать больше времени.

Квартира в центре — это, как правило, более дорогое удовольствие. Но эта высокая цена часто оправдана. Центральные районы обычно более ликвидны, то есть, их проще продать или сдать в аренду, когда придет время. К тому же, они предлагают большую гибкость – близость к работе, инфраструктуре, развлечениям, что для многих является ключевым фактором. А еще такое жилье часто ассоциируется с более высоким статусом, хотя это и не всегда так. Выбор всегда зависит от потребностей и возможностей.

Кредитная история: как ее быстро привести в порядок, чтобы получить ипотеку?

Самое главное — закройте все текущие просрочки. Это огромный минус для любого банка.

Не подавайте заявки на кредиты подряд, одну за другой. Частые обращения создают впечатление, что вы в отчаянии и нуждаетесь в деньгах любой ценой, что отпугивает банки.

Если у вас есть кредитная карта, используйте ее для небольших покупок и всегда погашайте задолженность вовремя. Это не только покажет вашу ответственность, но и создаст хорошую кредитную историю на будущее.

Исключите микрозаймы! Это красный флаг для любого банка, выдающего ипотеку. Их наличие практически гарантирует отказ.

Через полгода–год грамотного финансового поведения банки обычно начинают «доверять». Не оставляйте без внимания моменты выше.

Какие скрытые расходы существуют при покупке квартиры, о которых часто забывают?

• Оценка квартиры – ~3-7 тысяч рублей.
• Страховка имущества – 3-5 тысяч рублей в год.
• Страхование жизни – 10-30 тысяч рублей в год.
• Нотариус и госпошлины – 15-20 тысяч рублей.
• Ремонт, мебель, техника – от 100 тысяч рублей.

Топ-3 ваших лайфхака для экономии, которые действительно работают?

1. Основа основ — фиксированная ежемесячная сумма. Определите для себя комфортную сумму, которую вы будете откладывать каждый месяц, и делайте это в первую очередь, как только получили доход. Неважно, большая она или маленькая — главное, чтобы это было регулярно. Это формирует привычку и гарантирует, что вы двигаетесь к своей цели.

2. 10% с каждого дополнительного дохода: любые неожиданные поступления – премия, подарок, возврат долга, доход от подработки – делите по умолчанию: 10% идет в копилку. Так вы не будете тратить эти «лишние» деньги и постепенно увеличите свой капитал.

3. Не забывайте про налоговые вычеты (например, 13% за покупку жилья или обучение), банковские акции с кешбэком или процентом на остаток, бонусы от транспортных компаний.

Как ни крути, главное в ипотеке — это ставка. Сейчас получить ипотеку на новую квартиру без программ поддержки можно в среднем под 21,21%, а на «вторичку» – под 21,19%. Это намного меньше, чем год назад, когда ставки зашкаливали за 29%. 

Согласно прогнозам аналитиков, опрошенных «РБК Недвижимостью», к концу года ставки могут снизиться до 15% в случае динамичного снижения ключевой ставки. В Минфине ожидают снижения ставок по ипотеке на 4–5 п.п. в 2026 году. То есть примерно до 17–16% годовых. При этом в Госдуме озвучили более оптимистичный прогноз — предположили, что ставки по рыночной ипотеке могут опуститься до 12% к концу этого года, если ключевая снизится до 9–10%.

Пока ждём ценового чуда, не сидим на месте — приводим в порядок кредитную историю и занимаемся накоплениями. Активно копим на первый взнос — чем он больше, тем выгоднее итоговые условия. Будущая квартира — самый надежный актив, который точно не оставит в минусе. Начинаем строить этот актив сегодня!

Текст: Сабина Султанова

Дизайн: Раиль Набиуллин